Financieel

  • Financiële doelstellingen 2018

    De financiële doelstellingen die we formuleerden en voor 2018 zijn vastgelegd in de begroting/meerjarenprognose zijn:

    • Voldoen aan de financiële beoordelingscriteria van het WSW en ILT;
    • Jaarlijks een goede beoordeling op de 24 business risks van het WSW;
    • Jaarlijks een goede beoordeling van de Autoriteit wonen en ILT;
    • Bedrijfskosten binnen de vastgestelde budgetten;
    • Onderhoudskosten binnen de vastgestelde budgetten;
    • Uitpondprogramma van 25 woningen;
    • Investeringen binnen het investeringsbudget.
  • Resultaten 2018

    Het resultaat over 2018 bedroeg € 105 miljoen en is ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Het resultaat is € 66 miljoen hoger dan het resultaat over 2017.

    In de onderstaande tabellen wordt het verloop van het eigen vermogen weergegeven.

    Het eigen vermogen (x € 1.000)  is als volgt samengesteld:

    Eigen vermogen

      2018 2017
    Wettelijke en statutaire reserves 17 17
    Overige reserve 53.998 109.481
    Herwaarderingsreserve 350.698 255.781
    Resultaat boekjaar 104.960 39.433
    Totaal 509.673 404.712
    Het verloop van de overige reserve is als volgt:
    2018 2017
    Overige reserve 1 januari 148.914 139.757
    Resultaat boekjaar 104.960 39.433
    Realisatie uit herwaarderingsreserve -94.916 -30.275
    Overige reserve 31 december 158.958 148.914
    Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
    2018 2017
    Herwaarderingsreserve 1 januari 255.781 225.506
    Realisatie verkoop -3.271 -2.957
    Mutatie door herwaardering 98.188 33.232
    Herwaarderingsreserve 31 december 350.698 255.781

    De belangrijkste posten uit de winst & verliesrekening staan hieronder toegelicht.

    Onderhoudskosten

    De externe kosten voor onderhoud zijn € 1,7 miljoen hoger dan de begrootte € 8,3 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door uitgaven voor verduurzaming van het vastgoed.

    Verkoopresultaat

    In 2018 vond de complexmatige verkoop plaats van de Kepplerstraat; 5 winkelpanden met bijbehorende woningen. In 2019-2020 reduceren we ons bezit van commerciële bedrijfsobjecten door ze te verkopen.

    In 2018 kochten we 7 Koopgarant woningen terug en verkochten we 6 van de 7 woningen in 2018 weer door. Ook kocht ZVH in 2018 voor 6 woningen de koopgarantverplichtingen af. De totale opbrengsten van de verkopen komen voor 2018 op € 8,8 miljoen.

    Waardeontwikkeling vastgoed

    De waardestijging van het vastgoed bedroeg in 2018 € 114 miljoen. Dit is € 77 miljoen meer dan in 2017. De waarde van het vastgoed bedroeg ultimo 2018 € 749 miljoen, inclusief de voorraad Verkoop onder Voorwaarden.

  • Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

    De overige waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille van € 16 miljoen betreffen het onrendabele deel op de investering van de Kleurenflats.

  • Kentallen

    De interest dekkingsratio 2018 bedraagt 1,83 (doelstelling 2018: 2,00). Hiermee is de interne doelstelling niet gehaald. De interne normen zijn destijds vastgesteld vanuit het herstelplan. Echter zit ZVH op een keerpunt om deze normen te herzien. Dit is een aanbeveling geweest vanuit het WSW.Het WSW hanteert een minimum van 1,4, deze doelstelling is wel behaald.

    De Loan to Value (LTV) op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2018 51%. Hiermee is de doelstelling gehaald, want we bleven onder de norm van het WSW van maximaal 75%.

    Verloop kentallen

    Interest dekkingsratio 2019 2020 2021 2022 2023
    Norm WSW 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40
    Norm ZVH 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
    MJP 2019-2028** 1,86 1,70 1,53 1,77 1,80
    Loan to Value Marktwaarde 2019 2020 2021 2022 2023
    Norm WSW 75% 75% 75% 75% 75%
    Norm ZVH 75% 75% 75% 75% 75%
    MJP 2019-2028** 36% 37% 37% 39% 40%
    Loan to Value beleidswaarde 2019 2020 2021 2022 2023
    Norm WSW 75% 75% 75% 75% 75%
    Norm ZVH 75% 75% 75% 75% 75%
    MJP 2019-2028** 64% 65% 67% 70% 70%
    Solvabiliteit Marktwaarde 2019 2020 2021 2022 2023
    Norm WSW 20% 20% 20% 20% 20%
    Norm ZVH 20% 20% 20% 20% 20%
    MJP 2019-2028** 63% 61% 61% 61% 59%
    Bedragen x € 1 mln.  
    Ingaand:
    Resultaat uit exploitatie 7,2
    Opbrengsten uit verkopen 5,1
    12,4
    Uitgaand:
    Investeringen 21,2
    Aflossing langlopende leningen 18,2
    39,3
    Te financieren in 2019 27,0
    Te financieren uit eigen middelen 0,0
    Herfinanciering aflossingen 27,0
    27,0
  • Waardering vastgoed

    ZVH kwalificeert zichzelf als een beherende corporatie en waardeert haar sociale bezit als bedrijfsmiddel. Onze strategie is vooral gebaseerd op het bieden van kwalitatief goede huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Ook de beperkte projectenportefeuille en de focus op (her)ontwikkeling van bestaand bezit ondersteunen deze keuze.

  • Verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde

    Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per ultimo 2018 ziet er als volgt uit:

    Marktwaarde 31-12-2018 € 749.000.000
    Beleidswaarde 31-12-2018 € 410.000.000
    Verschil € 315.000.000

    Indien ZVH de beleidswaarde als waarderingsgrondslag zou hanteren, dan daalde het eigen vermogen met het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.

    Analyse verschillen

    Onderstaand lichten we de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde toe.

    Niet uitponden

    Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s doorexploiteren en uitponden als marktwaarde gezien. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. ZVH heeft maar een beperkte verkoopstrategie. Indien alleen het doorexploiteerscenario voor de marktwaarde geldt, dan daalt de marktwaarde.

    Lagere huur

    Bij het bepalen van de marktwaarde rekenen we bij mutatie de markthuur in terwijl bij de beleidswaarde de ‘streefhuur’ de nieuwe huur bedraagt. Bij de bepaling van de streefhuur houden we rekening met de verschillende aftoppingsgrenzen. Bij ZVH is sprake van inflatievolgend huurbeleid terwijl bij de marktwaarde de maximale huurstijgingen worden ingerekend.

    Meer onderhoud

    Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. Dit is veelal lager dan het onderhoud dat een corporatie uitvoert. ZVH heeft een forse verbeteropgave ingerekend in de begroting. Deze opgave voert een belegger waarschijnlijk niet uit waardoor het marktonderhoud lager uitvalt dan het corporatie-onderhoud.

    Meer beheer

    De beheerlasten van een belegger zijn zo laag mogelijk terwijl ZVH ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid).

  • Beleidsmatige beschouwing marktwaarde en beleidswaarde

    Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

    Het jaar 2018 kenmerkte zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. De marktwaarde van de woningportefeuille van ZVH steeg daardoor. De totale waarde van de portefeuille groeide met € 111 miljoen (18%) naar een waarde van € 725 miljoen. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteerden in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

    De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een opwaartse invloed op de waardeontwikkeling. De contracthuur ontwikkelde zich in 2018 positief.

    Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

    Het WSW en de Aw besloten in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening.

    De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat (welke hiervoor is toegelicht), omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

    De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en het WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties dient als input voor de Aw en het WSW om een definitieve sectornorm voor de LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2018 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien passen de Aw en het WSW een overgangsregime toe voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase o.b.vp basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

    Bij het opstellen van de jaarrekening heeft het bestuur diverse oordelen en maakt hij schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

    De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij, in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer, aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

    Overeenkomstig de regelgeving bepaalden we geen vergelijkend cijfer ultimo 2017. Daarom kan in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde worden toegelicht.

    Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in de komende perioden, onder meer samenhangend met:

    • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door ZVH van de nieuwe huur bij mutatie. Hierbij hield ZVH mede rekening met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde, vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
    • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet (doorexploiteerscenario), welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling is opgenomen, wordt gelijk verondersteld aan de disconteringsvoet van de marktwaardebepaling. Theoretisch kan mogelijk een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis kreeg, krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet zich de komende jaren nog ontwikkelt.
    • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.
    • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

    Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

    Per 31 december 2018 is € 327 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2017: € 225 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald. Het is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die golden ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

    De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van ZVH. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en steeds grotere behoefte aan DAEB-huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal verhoogt ZVH bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur tot de markthuur. Bovendien zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

    Dit betekent dat ZVH slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen ) in de toekomst realiseert.

    Het bestuur van ZVH maakte een inschatting van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 315 miljoen (circa 62%). Gezien de volatiliteit van de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

    Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

    Bedragen x € 1.000    
    Marktwaarde verhuurde staat 31-12-2018 725.431
    Beschikbaarheid (doorexploiteren) 127.613
    Betaalbaarheid (huren) 122.255
    Kwaliteit (onderhoud) 29.744
    Beheer (beheerskosten) 35.448
    315.060
    Beleidswaarde 31-12-2018 410.371
  • Maatschappelijke investeringen

    ZVH richt zich in de Zaanstreek op mensen met een laag inkomen, voor wie lage woonlasten voor een sociale huurwoning nog te hoog zijn. ZVH neemt in een aantal gevallen beleidsbeslissingen voor de doelgroep die een commerciële belegger vanuit financieel oogpunt niet zou nemen. Dit beleid kost ZVH vaak geld. In 2018 pleegden we de volgende zogenaamde ‘maatschappelijke investeringen’:

    Werkelijke huren zijn lager dan maximaal redelijk

    De werkelijke huurprijs die ZVH rekent, bedraagt gemiddeld 79,0% van de huur die ZVH maximaal voor de betreffende woning mag vragen. Het verschil tussen de werkelijke huur (huuropbrengsten) en de maximale redelijke huur bedraagt ultimo 2018 op jaarbasis circa € 9,1 miljoen.

    Sociaal beheer

    Binnen ZVH speelt het team sociaal beheer een belangrijke rol in de leefbaarheid in en rondom de complexen. Het team houdt zich onder andere bezig met conflictbemiddeling, sociale problematiek, illegale bewoning en tweedekansbeleid.

    Huismeesters

    ZVH heeft zes huismeesters in 24 complexen gestationeerd. Daarnaast hebben we een algemeen complexbeheerder voor onze overige complexen. Het bewaken van de leefbaarheid is een belangrijke taak voor de huismeesters. Voor een deel (zo’n 50%) worden de huismeesters door de huurders betaald via de servicekosten. Het andere deel (50%) neemt ZVH zelf voor haar rekening.

  • Overige verantwoording

    Activiteiten op het gebied van beleggingen

    ZVH ondernam in 2018 geen activiteiten op het gebied van beleggingen en heeft ook geen beleggingen in bezit. Tijdelijke overschotten van liquide middelen zijn weggezet op spaarrekeningen van de ING.

    Verklaring over besteding van middelen

    De middelen die ZVH tot haar beschikking heeft, wendde ZVH in 2018 uitsluitend aan in het belang van de volkshuisvesting.

    Woningen met stichtingskosten hoger dan € 240.000

    ZVH realiseerde in 2018 geen nieuwbouw huurwoningen.

  • DAEB- portefeuille

    Eind 2018 zit circa 80% van alle verhuureenheden bij ZVH in de DAEB-portefeuille.

  • Speerpunten vanuit financieel beleid en beheer

    ZVH vertaalde in haar nieuwe ondernemingsplan 2019-2023 de externe ontwikkelingen naar interne analyses. Dit resulteerde in de volgende beleidskeuzes voor de komende periode:

    • de doelportefeuille voldoet aan de toekomstige vraag;
    • betaalbaarheid: voldoende aanbod in verschillende huurprijsklassen en voor verschillende doelgroepen;
    • verduurzamen van de vastgoedportefeuille door samenwerking in de regio, continu verbeteren en een no-regret aanpak;
    • nieuwbouw realiseren om naar de doelportefeuille te groeien, in eerste instantie op eigen locaties;
    • excellent beheerder zijn voor de huurders;
    • een gezonde financiële positie, met voldoende buffer om tegenvallers op te vangen;
    • risicomanagement waarbij een laagrisicoprofiel het uitgangspunt is.
  • Financiële continuïteit

    Meerjarenprognose

    ZVH zet met haar meerjarenprognose in op een forse reductie van de leningenportefeuille en verbetering van de operationele kasstroom. Hierdoor versterkt ZVH haar financiële positie. In 2018 losten we € 20 miljoen af.

    Verhuurderheffing en bijdragen

    De verhuurderheffing en de saneringssteunbijdrage aan de Autoriteit wonen zijn een forse aanslag op de operationele kasstroom en het vermogen van ZVH. ZVH kan deze heffingen opbrengen door gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huren worden zo in een versneld tempo geharmoniseerd. Daarnaast dwingt de heffing ZVH om haar behoudend investeringsbeleid door te zetten.

    Hieronder geven we een overzicht van de geprognosticeerde operationele kasstroom en de effecten van de diverse heffingen daarop:

    Operationele kasstroom

    Bedragen x € 1.000 2019 2020 2021 2022 2023
    Operationele kasstroom excl. heffingen 19.507 18.185 17.124 19.573 20.884
    Verhuurderheffing -3.541 -3.849 -4.068 -4.139 -4.156
    Saneringsheffing -361 -368 -375 -380 -387
    Operationele kasstroom na heffingen 15.605 13.968 12.681 15.054 16.341
    Ontvangen rente 0 0 16 27 40
    Rentelasten -8.377 -8.241 -8.270 -8.497 -9.095
    Operationeel resultaat 7.228 5.727 4.427 6.584 7.286
  • Financiële risico’s

    Het is belangrijk dat de activiteiten, projecten en risico’s van ZVH in balans zijn met de grootte en mogelijkheden van de organisatie. Deze balans moet periodiek worden getoetst.

    Projectrisico’s

    De projectrisico’s worden afgedekt door de procedures die zijn vastgelegd in het investeringsstatuut.

    Per fase wordt beoordeeld of het project voldoet aan de interne normen die ZVH hanteert en of de financiële consequenties van het project nog vallen binnen de afgesproken kaders.

    ZVH beoordeelt haar projecten volgens het DrieKamerModel. Het DrieKamerModel bekijkt het project vanuit een vastgoed, maatschappelijk en vermogensperspectief.

    Verkooprisico’s

    In het ondernemingsplan maakte ZVH de keuze om zich te focussen op het DAEB-bezit. Niet-DAEB- bezit wordt verstandig ingezet ten behoeve van het sociale deel door verkoop, marktconforme verhuur of door de huur af te toppen op de sociale huurgrens.

    Renterisico

    Net als voorgaande jaren was ook in 2018 de rente historisch laag. De opslagen liggen nog wel op een relatief hoog niveau, maar ook met de opslagen blijft de rente laag. Het feitelijke renterisico is beperkt omdat ZVH de komende jaren geen of nauwelijks nieuwe financiering aantrekt waardoor de omvang van de leningenportefeuille reduceert. Tot slot stuurt ZVH op een goede spreiding van de spreadherzieningen. De norm voor het WSW-renterisico werd in 2018 niet overschreden.

  • (Her)financiering

    De aflossingen en investeringen in 2018 zijn grotendeels gefinancierd uit de verkoopopbrengsten, het exploitatiesaldo en door het aantrekken van een nieuwe lening.

    ZVH trekt € 10 miljoen aan in 2019 voor de herfinanciering van de aflossingen en de uitgaven voor nieuwbouwprojecten.

  • Derivaten

    ZVH voert een behoudend beleid ten aanzien van derivaten. Het treasurystatuut staat het gebruik van derivaten toe om renterisico’s af te dekken. ZVH heeft nog één swapcontract met een nominale waarde van € 7,5 miljoen. Deze swap is volledig gematcht met variabel rentende leningen. Met behulp van de swap is de rente voor de looptijd gefixeerd. ZVH lost de swap april 2019 af.

    ZVH loopt geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. ZVH heeft in haar raamcontract geen marginverplichting (margin calls) afgesproken. Bij een marginver­plichting moet bij een negatieve marktwaarde of bij het overschrijden van een bepaalde limiet de bezitter van een swap zekerheden afgeven aan de bank in de vorm van het storten van een borgsom ter grootte van de negatieve marktwaarde. De bank heeft het recht de contracten te ontbinden als het WSW een verklaring van niet-kredietwaardigheid afgeeft voor ZVH. Ultimo 2018 is de marktwaarde van de swap € 0,2 miljoen negatief.

    Volgens de definitie is geen sprake van toezichtbelemmeren­de bepalingen en hoeft ZVH en plan van aanpak op te stellen ten aanzien van de derivaten. Op verzoek van het WSW bereikte ZVH in overleg met de bank overeenstemming om de bepalingen die het toezicht kunnen belemmeren aan te passen. De vereiste minimum solvabiliteit wordt getoetst aan de jaarrekening en niet meer aan de WSW-berekening. ZVH voldoet aan de stresstest bij een rentedaling van 1-2%.