Wonen - Verhuur

  • Toewijzing

    Passend toewijzen

    De Europese verordening geeft aan dat minimaal 80% van de sociale woningen onder de toeslaggrens verhuurd moet worden aan woningzoekenden met een inkomen tot € 36.798, resp. € 41.056 (prijspeil 2018).

    ZVH wil zoveel mogelijk sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. We verhuurden 4 woningen (1,3%) aan gezinnen met een inkomen tussen de € 36.798 en € 41.056. ZVH bleef hiermee ruimschoots onder de maximaal gestelde 20% in het Europadossier.

    ZVH voldoet aan toewijzingsregels ‘passend toewijzen’

    Huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens komen nu alleen nog in aanmerking voor woningen met een netto huur tot en met € 597,30 (één of twee persoonshuishoudens) of tot en met € 641,14 (huishoudens met drie of meer personen). Inkomens van kinderen tellen hierbij niet mee.

    De woningen die worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder € 36.798 moeten voor minimaal 95% passend worden toegewezen. ZVH hanteert als uitgangspunt dat ze 100% passend toewijst.

    In 2018 verhuurden we 312 woningen aan huishoudens met een inkomen onder de € 36.798. Hiervan zijn 309 (99%) woningen passend verhuurd. Hiermee voldeed ZVH in 2018 aan de regelgeving rondom het passend toewijzen.

    Verhuur van sociale huurwoningen

    ZVH verhuurde in 2018 alleen woningen in Zaanstad. Vrijgekomen woningen biedt ZVH aan via de website www.woningnet.nl. In 2018 nam ZVH 312 (22% ) van de in Zaanstad in totaal 1.417 sociale verhuringen voor haar rekening.

    Aantal toewijzingen in 2018 naar huishoudgrootte en huurklassen

      Jaarinkomen Huur
    <= € 417,34
    Huur
    € 417,35 t/m € 597,30
    Huur
    > € 597,30
    Totaal
    Totaal 42 214 56 312
    1 persoon
    <65 jaar < = € 22.400 40 88 0 128
    > € 22.400 0 0 27 27
    >= 65 jaar < = € 22.375 1 25 0 26
    > € 22.375 0 0 8 8
    Subtotaal 41 113 35 189
    2 personen
    <65 jaar < = € 30.400 1 30 0 31
    > € 30.400 0 0 4 4
    >= 65 jaar < = € 30.825 0 3 0 3
    > € 30.825 0 0 5 5
    Subtotaal 1 33 9 43
    >= 3 personen
    <65 jaar < = € 30.400 0 68 0 68
    > € 30.400 0 0 12 12
    >= 65 jaar < = € 30.825 0 0 0 0
    > € 30.825 0 0 0 0
    Subtotaal 0 68 12 80

    Bron: Eigen verhuringen Woningcorporatie ZVH.

    Huisvestingsverordening

    In de huisvestingsverordening zijn percentages opgenomen voor regionale urgenties (max 25%) en lokale voorrang (max 25%).

    In 2018 heeft ZVH 40 woningen (13%) toegewezen aan regionale urgenties en 49 woningen (16%) aan lokale voorrang. 23 woningen (7%) van de ZVH woningen zijn verloot. We verhuurden 12 woningen (4%) via eigen bemiddeling, toegestaan is maximaal 5%. Via de regeling van Groot naar Beter (om huishoudens bestaande uit maximaal 3 personen te laten doorstromen van een grote naar een meer passende woning) verhuurden we 4 woningen (1%).

    Verhuur van vrijesectorwoningen en ander bezit

    In 2018 verhuurden we 25 vrijesectorwoningen. Halverwege 2018 is met woningcorporatie Parteon afgesproken om doorstromers voorrang te geven bij de toewijzing. Een doorstromer is iemand die een sociale huurwoning in Zaanstad leeg achterlaat.

    Verhuringen Poelenburg/Peldersveld

    Sinds 1 juli 2018 is een nieuwe wet van kracht rondom de toewijzing van (sociale) huurwoningen in de wijken Poelenburg/Peldersveld in Zaanstad. De leefbaarheid in deze wijk staat onder druk. Het doel van deze wet is de leefbaarheid een positieve impuls te geven door woningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met inkomen uit arbeid. De toewijzing is gebaseerd op vier voorrangscategorieën: arbeid bij een maatschappelijke organisatie, een commerciële organisatie, MBO3/HAVO/gepensioneerd en kandidaten die recht hebben op een uitkering.

    Een onderzoek door de politie maakt deel uit van de selectieprocedure. De gemeente Zaanstad geeft voor de beoogde kandidaat wel/geen woonverklaring af.

    Zorgwoningen en bijzondere woonvormen (zoals een woongroep) zijn hiervan vrijgesteld. Bij een woningruil wordt alleen gekeken naar de woonverklaring. ZVH verhuurde in 2018 via WoningNet 3 woningen via deze nieuwe wetgeving.

  • Bestemming van de verhuringen

    In 2016 veranderden de afspraken rondom convenanten met instellingen zoals RIBW en Odion. De individuele afspraken vervielen en hiervoor is op Zaanstadniveau de Uitstroomurgentie in de plaats gekomen.  Deze loopt via de Gemeente. Daar waar we andere jaren in ons jaarverslag hierover per corporatie en instelling over rapporteerden vervalt dat nu, omdat er geen individuele afspraken meer zijn.

    Bestemming van de verhuringen

    Bestemming verhuureenheid Bestemmingswaarde Totaal 2018 Totaal 2017 Totaal 2016
    Eindtotaal 435 357 362
    Totaal Bedrijfsonroerendgoed (BOG) 3 4 5
    Directe bemiddelingen Statushouders/COA 19 20 35
    Eigen bemiddeling 12 8 5
    Woongroep 0 3 4
    Urgenten 40 28 13
    Zorgwoning 5 9 9
    Totaal directe bemiddeling 76 68 66
    Garages en bergingen Scootmobieloplaadpunt 14 6 0
    Berging 12 8 5
    Parkeerplaats 25 19 14
    Garage 20 6 10
    Totaal garages en bergingen 71 18 21
    Onzelfstandige woonruimte Kamer Oostzijde 5 7 1
    Aurum 22 11 20
    Totaal onzelfstandige woonruimte 27 18 21
    Vrije sector Anders 0 0 8
    Rooftrack 25 11 8
    Totaal vrije sector
    25 11 16
    Totaal WoningNet (exclusief directe bemiddelingen)* 204 208 218
    Totaal woningruil
    32 9 4

    Bron: Eigen verhuringen Woningcorporatie ZVH

    *Direct bemiddelde woningen worden niet gepubliceerd op WoningNet. Dit verklaart verschillen in aanbiedingen en toewijzingen in WoningNet en daadwerkelijk verhuurde woningen van ZVH.

    Woningruil

    Woningruil is een andere manier om doorstroming te realiseren. In 2018 vonden 32 woningruilen (10% van de 312 sociale verhuringen?) bij ZVH plaats. Dit zijn er aanzienlijk meer dan de 9 woningruilen in 2017.

  • Leegstand en mutatieonderhoud

    De huurderving is hoger dan begroot. Oorzaak is dat gereserveerde woningen voor projecten mee zijn genomen in de derving.

    Leegstand en mutatieonderhoud

    (x € 1.000) Werkelijk Begroot Afwijking
    Bruto huurinkomsten € 35.389 € 34.979 € 410
    Derving – € 234 – € 183 – € 51
    Netto huurinkomsten € 35.155 € 34.796 €359
    Huurdervings -% -0,7% -0,5% -0,2%
    Mutatieonderhoud € 1.492 € 1.240 – €252
  • Huurbeleid en jaarlijkse huurverhoging

    In 2018 was de maximaal toegestane huurverhoging voor niet-geliberaliseerde woningen gelijk aan het inflatiecijfer over 2017 (1,4%) verhoogd met 2,5% voor inkomens onder € 41.056.

    In 2018 verhoogde ZVH alleen de huur van sociale huishoudens die een huur betalen die € 200 of meer lager is dan de maximale huurprijs van de woning. Deze huurders (zo’n 700) kregen een huurverhoging van 1,2%. De overige huurders met een sociaal huurcontract kregen geen huurverhoging.

    Voor de huishoudens met een inkomen boven de € 41.056 heeft ZVH een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd van 5,4% (4% + 1,4% inflatie).

    Onze huurders in de vrije sector kregen een huurverhoging van 3%.

  • Huurachterstanden

    In 2018 zijn in samenwerking met de Sociale Wijkteams in Zaanstad 57 huurders, die in de schulden/problemen zaten of dreigden te raken, vroegtijdig door ZVH aangemeld bij de sociale wijkteams (6,2% minder dan in 2017). Door de vroegtijdige signalering van problemen hebben we minder huisuitzettingen en voorkomen we veel ongemak en extra kosten voor onze huurders en voor ZVH.

    Ontruimingen

    In 2018 zijn door de rechtbank 24  (2017: 19) vonnissen ‘ontbinding huurover­eenkomst’ uitgesproken op grond van huurbetalingsachterstand (23 stuks) en hennepteelt (1 stuk). 15 huurders betaalden alsnog de huurschuld. Van de 9 ontruimingen leverden 5 huurders zelf de sleutel van de woning in. In 4 gevallen werd de woning door de deurwaarder ontruimd.

  • Vereniging van Eigenaren

    Vereniging van Eigenaren in 2018

    ZVH is samen met huiseigenaren lid van 29 Verenigingen van Eigenaren (VvE). Het beheer van VvE’s is uitbesteed aan externe partijen (VvE beheerders).

    Bestaande VvE’s

    De volgende VvE’s zijn actief:

    VVE’s

    Naam VvE Huur Koop Totaal Type woningen
    Ruijterhoek 21 9 30 appartement
    De Factorij 7 47 54 appartement
    De Boeg (Mauritius)- Parkeergarage D 33 91 124 parkeerplek
    De Boeg (Fortuyn) – Parkeergarage I 23 47 70 parkeerplek
    Romanium/ J.C. van Oostsanenhof 23 34 57 appartementen/maisonnette
    Bleekerstraat 15 2 17 appartementen
    La Palma (A3) 37 37 appartementen
    La Palma (A2) 15 32 47 appartementen/maisonnette
    La Palma (A1) 78 parkeerterrein
    La Palma (A0) 52 52 104 hoofdsplitsing
    Bermuda (A3) 41 41 appartementen
    Bermuda (A2) 15 32 47 appartementen/maisonnette
    Bermuda (A1) 78 parkeerterrein
    Bermuda (A0) 56 52 108 hoofdsplitsing
    Rosa Luxemburgpark 1 65 66 appartement
    Schepenhof blok A 12 19 31 appartementen
    Schepenhof blok B 17 40 57 appartementen
    Schepenhof blok C 12 51 63 appartementen
    Schepenhof blok D 4 47 51 appartementen
    Schepenhof H hoofdsplitsing 30 120 150 parkeerplekken/garageboxen
    Kroonenburg blok H/ Erasmushuis 69 2 bedrijfspanden intra en extramurale woningen
    Kroonenburg blok J 1 14 15 appartement
    Kroonenburg blok A 1 14 15 begane grond woning
    Kroonenburg blok C 9 9 appartementen
    Kroonenburg blok D 9 9 appartementen
    Kroonenburg P parkeren 90 81 193 parkeerplaatsen incl. bezoekersplekken
    Kroonenburg Hoofdsplitsing daktuin hoofdsplitsing
    Lathyrus, Jasmijn en Magnolia (Conrad) 64 155 219 appartementen
    Magnolia parkeergarage 32 126 158 parkeerplekken

    In 2018 zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest:

    • de woning op de Vinkenstraat 2 is verkocht en daarom maakt ZVH geen onderdeel meer uit van deze VvE;
    • bij de Schepenhof (Hoogaarslaan, Tjalkstraat en De Weer) is het stucwerk aan de gebouwen hersteld met dank aan het VvE bestuur;
    • onterecht in rekening gebrachte kosten voor glasbewassing bij de Schepenhof zijn terugbetaald aan de bewoners. De glazen panelen maken onderdeel uit van de gevelconstructie;
    • VvE De Factorij heeft tijdens de algemene vergadering van 2018 gestemd om de huurders uit te nodigen voor de vergadering van 2019. Zo hopen zij dat de huurders meer aansluiting krijgen bij de eigenaren;
    • de balkonvlonders van de Bermuda en de La Palma zijn vervangen voor nieuwe vlonders van composiet.

    De rol van ZVH

    ZVH heeft binnen de VvE twee rollen, namelijk die van eigenaar en die van verhuurder. In 2018 heeft ZVH door de deelname in de VvE’s een totale bijdrage gedaan van € 491.435,12. ZVH heeft ook zitting in een aantal kascommissies.